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著(zhù)力推進(jìn)現代化縣城建設，并不意味著(zhù)縣城將開(kāi)啟大拆大建、大規模上馬房地產(chǎn)的階段。根據人口和產(chǎn)業(yè)狀況進(jìn)行科學(xué)適度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是必要的。縣城發(fā)展的根本在于找準功能定位，培育發(fā)展特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。
近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），縣城發(fā)展將迎來(lái)難得歷史機遇。
城鎮化持續推進(jìn)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要支撐。農村人口向縣城遷徙，城鎮之間的人口遷徙，都會(huì )引起住房需求增長(cháng)。基于人民對美好居住生活的向往，對居住品質(zhì)的要求也會(huì )更高。隨著(zhù)以縣城為重要載體的城鎮化建設推進(jìn)，農民到縣城就業(yè)安家規模不斷擴大，縣城居民生活品質(zhì)將進(jìn)一步改善。因此，縣城總體保持一定的住房建設規模，是經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的客觀(guān)需要。從長(cháng)期看，縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是有支撐條件和潛力的，將繼續成為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(cháng)極。
在分類(lèi)引導縣城發(fā)展方向的情況下，應因地制宜制定住房發(fā)展規劃。截至2021年底，我國有1472個(gè)縣及394個(gè)縣級市，縣域發(fā)展狀況千差萬(wàn)別。《意見(jiàn)》提出，科學(xué)把握功能定位，分類(lèi)引導縣城發(fā)展方向。五類(lèi)縣城分別是大城市周邊縣城、專(zhuān)業(yè)功能縣城、農產(chǎn)品主產(chǎn)區縣城、重點(diǎn)生態(tài)功能區縣城、人口流失縣城。人口流動(dòng)狀況和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是衡量一地房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展空間的重要指標。不同類(lèi)型的縣城，應該有不同的住房發(fā)展規劃。例如大城市周邊縣城有望承接更多大城市人口和產(chǎn)業(yè)轉移，在人口凈流入情況下，應適當增加住房供給，適時(shí)構建租購并舉的多層次住房供應和保障體系。而人口流失縣城則應避免盲目擴張，嚴控城鎮建設用地增量、盤(pán)活存量。
尤應注意的是，著(zhù)力推進(jìn)現代化縣城建設，并不意味著(zhù)縣城將開(kāi)啟大拆大建、大規模上馬房地產(chǎn)的階段。縣城建設既要防止盲目進(jìn)行高密度高強度開(kāi)發(fā)，又要防止攤大餅式無(wú)序蔓延。根據人口和產(chǎn)業(yè)狀況進(jìn)行科學(xué)適度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是必要的，而過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)的路徑是走不通的。縣城發(fā)展的根本在于找準功能定位，培育發(fā)展特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)也要堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。近年來(lái)，個(gè)別縣城出現了脫離實(shí)際過(guò)度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，從而供給過(guò)剩的情況，應謹防這種狀況繼續蔓延。
縣城住房發(fā)展應嚴格落實(shí)綠色低碳建設有關(guān)要求。住房和城鄉建設部等15部門(mén)《關(guān)于加強縣城綠色低碳建設的意見(jiàn)》明確，限制縣城民用建筑高度。縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅建筑面積占比應不低于70%。縣城新建住宅最高不超過(guò)18層。確需建設18層以上居住建筑的，應嚴格充分論證，并確保消防應急、市政配套設施等建設到位。給縣城住宅限高很有必要，這是基于縣城民用建筑高度要與消防救援能力相匹配，以及提升居住舒適度和降低住宅維護成本等角度考量確定的。此外，還應大力發(fā)展綠色建筑，推廣裝配式建筑、節能門(mén)窗、綠色建材、綠色照明，全面推行綠色施工。
提升縣城人居環(huán)境質(zhì)量應加強歷史文化保護傳承，保持縣城特有風(fēng)貌。我國很多縣城歷史悠久，有的已經(jīng)有2000多年歷史，有豐厚的文化底蘊和建筑文化傳承。改善縣城人居環(huán)境，應避免千城一面。應鼓勵建筑設計傳承創(chuàng )新，促進(jìn)新建建筑與原有風(fēng)貌有機融合，與自然環(huán)境相和諧，使縣城住宅更好體現地域特征、民族特色和時(shí)代風(fēng)貌。應禁止拆真建假、以假亂真，嚴禁隨意拆除老建筑、大規模遷移砍伐老樹(shù)，嚴禁侵占風(fēng)景名勝區內土地。
對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和其他市場(chǎng)主體而言，應在國家推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮化建設中尋找新發(fā)展機遇。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外，老舊小區改造、養老托育發(fā)展等都需要企業(yè)積極參與，而體制機制創(chuàng )新也將為廣大市場(chǎng)主體參與縣城建設提供政策保障。正如《意見(jiàn)》中明確，“對準公益性項目和經(jīng)營(yíng)性項目，提升縣域綜合金融服務(wù)水平，鼓勵銀行業(yè)金融機構特別是開(kāi)發(fā)性政策性金融機構增加中長(cháng)期貸款投放，支持符合條件的企業(yè)發(fā)行縣城新型城鎮化建設專(zhuān)項企業(yè)債券”，“引導社會(huì )資金參與縣城建設，規范推廣政府和社會(huì )資本合作模式，穩妥推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)”。
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