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近日，云南大理發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)的通知》，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)共有產(chǎn)權方式銷(xiāo)售商品房，購房人可以先期購買(mǎi)不低于50%的產(chǎn)權，剩余產(chǎn)權繼續由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買(mǎi)剩余產(chǎn)權。
早在2014年，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石六城市就開(kāi)啟了共有產(chǎn)權房建設試點(diǎn)。就在云南大理推出共有產(chǎn)權房的同時(shí)，四川也發(fā)布了《關(guān)于發(fā)展共有產(chǎn)權住房的指導意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，探索發(fā)展共有產(chǎn)權住房。
不過(guò)，云南大理的政策和四川的政策二者有本質(zhì)區別。四川的共有產(chǎn)權房有著(zhù)保障住房的性質(zhì)，是購房者和政府共有產(chǎn)權，主要面向青年人才或購房困難群體。而云南大理的共有產(chǎn)權房，是購房者和開(kāi)發(fā)商共有產(chǎn)權，面向的對象比較廣泛，站在房企的角度來(lái)看，可以說(shuō)是房企的一種促銷(xiāo)手段。
將過(guò)去的購房者和政府共有產(chǎn)權住房模式移植到房企上，變成購房者和開(kāi)發(fā)商共有產(chǎn)權，在住房供應和保障方面，同樣有著(zhù)積極意義。
首先，購房者不用一次性購買(mǎi)完整產(chǎn)權，對于那些資金不多的青年人群，提供了改善居住的機會(huì )。
其次，降低了首付比例，且開(kāi)發(fā)商持有部分產(chǎn)權，相當于降低了購房者風(fēng)險，也增加了開(kāi)發(fā)商保交樓的動(dòng)力，有助于減輕購房者的顧慮。
最后，這也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩預期。
不過(guò)，筆者認為該模式還是存在一些風(fēng)險隱患，畢竟與政府和購房者共有產(chǎn)權不同，政府部門(mén)有公共信用背書(shū)，而房企從根上說(shuō)是利益驅動(dòng)。所以，在一些具體操作層面可能存在風(fēng)險隱患。
比如，剩余產(chǎn)權的購買(mǎi)會(huì )面臨定價(jià)問(wèn)題。如果定價(jià)高于市場(chǎng)行情，對購房者來(lái)說(shuō)是不公平的；如果定價(jià)低于市場(chǎng)行情，購房者享受的增值收益太大，又容易產(chǎn)生投機行為。畢竟，政府和購房者共有產(chǎn)權的時(shí)候，定價(jià)還算相對公允，但房企和購房者共有產(chǎn)權的時(shí)候，定價(jià)方面就容易出現問(wèn)題。若出現爭議糾紛，由于購房者沒(méi)有擁有完整的產(chǎn)權，可能深陷被動(dòng)。
筆者認為，關(guān)于剩余產(chǎn)權方面的一系列問(wèn)題，例如如何定價(jià)、如何購買(mǎi)、如何轉讓等，應該盡快給出詳細措施予以明確，補上漏洞。購房者和房企共有產(chǎn)權的模式可以有，但要揚長(cháng)避短。
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