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房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(cháng)、涉及面廣，對國民經(jīng)濟具有重要影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用決定其將為宏觀(guān)經(jīng)濟企穩貢獻重要力量，反過(guò)來(lái)，宏觀(guān)經(jīng)濟持續向好，也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)各方主體增強發(fā)展信心的重要前提。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的重要難題是預期不穩，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期是一項長(cháng)期任務(wù)。房地產(chǎn)自身特點(diǎn)決定了穩預期在“三穩”中尤為重要，多年來(lái)的實(shí)踐也表明，預期穩，地價(jià)、房?jì)r(jià)才能穩，才能夠形成良性循環(huán)、促進(jìn)市場(chǎng)平穩運行。如何穩預期？近年來(lái)，“房住不炒”逐漸深入人心，投機炒房得到有效遏制，保護了合理消費，夯實(shí)了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基石。市場(chǎng)朝著(zhù)平穩健康發(fā)展方向邁進(jìn)，各方主體對房地產(chǎn)行業(yè)有信心。
實(shí)現預期好轉，重要的兩個(gè)群體一是購房者，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。對于購房者而言，宏觀(guān)經(jīng)濟向好，對房地產(chǎn)市場(chǎng)就有信心。隨著(zhù)疫情對經(jīng)濟以及工作生活的影響逐步減弱，居民收入逐步提升，按揭貸款的還款能力增加，自然出手購房的意愿更強烈。對于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其資金來(lái)源主要是房屋銷(xiāo)售回款和融資。購房者有信心，開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心也將隨之回升，當前融資環(huán)境也在日益向好。購房者和開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心提升，是市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)好轉的基礎。
未來(lái)的市場(chǎng)規模也構成預期的一部分。從長(cháng)遠看，每年銷(xiāo)售13億平方米左右仍然是很大的需求規模。我國仍然處在城鎮化持續發(fā)展階段。2022年，我國常住人口城鎮化率比上年提高了0.5個(gè)百分點(diǎn)，達到65.22%，但是與發(fā)達國家80%左右的水平相比仍然不高，有提升空間。2022年我國新增城鎮人口數量巨大，這也成為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展潛力。不可否認的是，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已從快速增長(cháng)階段進(jìn)入平穩發(fā)展階段，難以再維持過(guò)去曾達到的每年18億平方米的商品房銷(xiāo)售規模。國家統計局的數據顯示，2022年，商品房銷(xiāo)售面積為135837萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%。但每年銷(xiāo)售13億平方米對市場(chǎng)仍有相當大的支撐作用，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利條件。
從市場(chǎng)反應看，已經(jīng)出現了一些積極信號。2022年，一系列積極調控政策為市場(chǎng)的企穩回暖提供了支撐。2022年12月份，房地產(chǎn)相關(guān)指標降幅收窄，出現新變化，12月當月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅比11月收窄了7.7個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、到位資金、房屋新開(kāi)工面積等指標降幅也不同程度收窄。進(jìn)入2023年，不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有增長(cháng)趨勢。今年春節期間，一些城市的新房項目到訪(fǎng)量與去年春節相比有所修復。盡管當前仍處于調整階段，相信隨著(zhù)相關(guān)政策落地見(jiàn)效，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )逐步發(fā)生積極變化。
穩預期、防風(fēng)險、促轉型將是2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的關(guān)鍵。2023年，政策的精準性協(xié)調性將繼續促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩。關(guān)鍵是要尊重規律，尊重實(shí)際，以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求，提升市場(chǎng)信心，努力形成供需基本平衡、結構基本合理、價(jià)格基本穩定，同經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展相協(xié)調、同住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調，嚴控投機炒房的格局。進(jìn)一步通過(guò)保護契約和產(chǎn)權來(lái)穩定預期。針對涉及188萬(wàn)居民的2600多個(gè)已付款未交付項目，繼續推進(jìn)“保交樓”，使市場(chǎng)避免恐慌。
注重防范化解風(fēng)險，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能平穩健康發(fā)展，經(jīng)濟才能行穩致遠。針對當前存在的問(wèn)題，大量輸血，改善房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性，主要包括商業(yè)銀行提供貸款、為房企發(fā)債提供擔保、促進(jìn)股權融資等。放松在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱期間采取的管制措施，擴大有效需求，使房地產(chǎn)公司具備造血功能。通過(guò)“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風(fēng)險。“一頭”抓出險房企，幫助企業(yè)自救，并依法依規處置，房企不能保交樓的就不能再買(mǎi)地，再搞新開(kāi)發(fā)。“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負債狀況。
房地產(chǎn)行業(yè)的轉型勢在必行，應努力摒棄“高負債、高杠桿、高周轉”舊有模式的弊端，向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡。預售制改革應努力探索現房銷(xiāo)售。應從過(guò)去解決“有沒(méi)有”向“好不好”轉變，加大力度提高住房品質(zhì)。住房和城鄉建設部提出，將建立房屋安全長(cháng)效機制，這將讓房屋全生命周期安全管理有依據、有保障。
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