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近期金融對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度大，穩定房地產(chǎn)融資形成“信貸”“債券”“股權融資”的“三箭齊發(fā)”態(tài)勢。“三箭齊發(fā)”主要針對供給端支持房地產(chǎn)企業(yè)融資。房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩向好，需要供需兩端形成合力，離不開(kāi)需求端，也就是針對購房者支持政策的進(jìn)一步完善，以繼續釋放需求，促進(jìn)市場(chǎng)購買(mǎi)力提升。應該說(shuō)，近期對供給端資金的持續改善，讓市場(chǎng)進(jìn)一步企穩復蘇的重任更多落在了需求端。
當前潛在購房消費者對市場(chǎng)的信心似乎仍顯不足。他們可能擔心如果買(mǎi)了房子一旦交不了房，或者延遲交房都是很大的麻煩；如果房?jì)r(jià)持續下行，就買(mǎi)虧了。因此，市場(chǎng)中觀(guān)望情緒濃厚。在金融領(lǐng)域加大對房地產(chǎn)行業(yè)供給端支持的基礎上，只有消費者積極出手，企業(yè)真正把房子賣(mài)出去，收到回款，銷(xiāo)售逐步企穩回升，房地產(chǎn)的投資才有望隨之復蘇，從而使市場(chǎng)進(jìn)一步實(shí)現良性循環(huán)。
增強購房者信心勢在必行。金融政策的完善使得作為供給端的房企資金狀況改善，本身也有助于增強需求端消費者信心。近期多地加大對商品房預售資金監管力度，預售資金更好實(shí)現專(zhuān)款專(zhuān)用，保證資金運轉的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險，從而能夠減輕購房者對房地產(chǎn)項目出險的擔憂(yōu)。各地積極采取綜合措施推進(jìn)“保交樓”，更是購房者信心重建的關(guān)鍵一環(huán)，如果越來(lái)越多項目都得以保質(zhì)保量交付，將大大改善購房者對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期。
針對需求端的相關(guān)鼓勵支持政策措施持續出臺，有助于降低購房門(mén)檻，減輕購房者的資金壓力，更好滿(mǎn)足剛需和改善性需求，促進(jìn)住房合理消費。如近期一些城市調整限購區域，降低首付比例和房貸利率，降低換購住房個(gè)人所得稅等，均起到了逐步修復市場(chǎng)信心的作用。當前首套房貸利率處于歷史低位，并賦予地方更大自主權，地方政府能夠更好穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，降低購房者的購房成本。有關(guān)部門(mén)的監測信息顯示，北京、重慶、廈門(mén)等城市的新房成交面積有所增加，個(gè)別城市的成交量增長(cháng)明顯。
除了已經(jīng)出臺的相關(guān)政策之外，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端改善仍有一定空間。特別是改善性需求的合理釋放將有助于市場(chǎng)企穩。有關(guān)研究顯示，城鎮戶(hù)均住房已經(jīng)超過(guò)1.1套，改善性需求已經(jīng)逐漸成為購房主體。對于購房者而言，當前首次置業(yè)的政策更為優(yōu)惠，而改善性需求成本仍相對較高，改善性需求仍然有較大的釋放空間。如果更好釋放改善性需求，將有助于改善房企面臨的流動(dòng)性困境，對于防范風(fēng)險、促進(jìn)市場(chǎng)穩定以及金融發(fā)展都有重要作用。
當前，改善性需求貸款負擔總體高于首次置業(yè)，降低改善性需求的置換成本，或可有效促進(jìn)需求的釋放。有改善性需求的家庭，整體收入水平相對較高，抗風(fēng)險能力比較強，因此，有業(yè)內人士呼吁，可進(jìn)一步通過(guò)降低改善性需求的首付和貸款利率，從而降低改善性需求的資金負擔。
同時(shí)，還可以進(jìn)一步降低交易環(huán)節的稅費成本。不久前，財政部、稅務(wù)總局出臺了關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策。對于出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場(chǎng)重新購買(mǎi)住房的納稅人，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅。根據城市不同，這項政策能夠為相應購房者節省少則一兩萬(wàn)元，多則三五萬(wàn)元，甚至更多稅費。還有一些城市出臺了縮短免征營(yíng)業(yè)稅年限的措施，比如契稅的減免，這些都有助于鼓勵正常的房屋置換需求。有關(guān)城市也可以選擇在這些方面繼續發(fā)力促進(jìn)購房需求的釋放。
總體而言，應該高度重視需求端的改善，更好滿(mǎn)足首次置業(yè)特別是改善性需求，首付比例、房貸利率等政策或許仍有一定的調整空間。
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