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如今，購房家庭在同一時(shí)期內先出售名下住房再購買(mǎi)下一套住房，也就是“賣(mài)一買(mǎi)一”的情況比較普遍。很多家庭在“賣(mài)一買(mǎi)一”時(shí)，由于賣(mài)房周期拉得太長(cháng)，影響了下一套的買(mǎi)入，甚至錯過(guò)了喜歡的房源，或因為前一套賣(mài)出時(shí)資金籌措不及時(shí)，再次購房時(shí)對賣(mài)家產(chǎn)生違約。針對“賣(mài)一買(mǎi)一”這樣的“連環(huán)單”交易，北京市開(kāi)始試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，此舉能夠大大縮短交易時(shí)間，從而提升二手房交易便捷度，有助于進(jìn)一步釋放改善性住房需求。
假設乙將名下一套住房賣(mài)給甲，又去買(mǎi)了丙的一套住房，則甲、乙、丙三方構成了一個(gè)“連環(huán)單”。由于北京目前仍實(shí)行限購政策，很多家庭需要賣(mài)掉一套住房騰出購房資格再買(mǎi)下一套。按照傳統交易模式，“連環(huán)單”中的乙要在賣(mài)出名下住房并辦理轉移登記后，才能騰出資格購買(mǎi)丙的住房，交易周期較長(cháng)。根據此次北京試行的新政策，甲、乙、丙申請辦理“連環(huán)單”業(yè)務(wù)后，乙和甲只要進(jìn)行網(wǎng)簽，乙就可以騰出購房資格，啟動(dòng)購買(mǎi)丙住房的程序。也就是說(shuō)，乙購房資格的釋放由原先辦理房產(chǎn)轉移登記也就是“過(guò)戶(hù)”后，前置至網(wǎng)上簽約后。待乙完成買(mǎi)入丙住房的網(wǎng)簽后，可一并辦理乙對甲賣(mài)出、乙對丙買(mǎi)入房屋的貸款、繳稅、登記業(yè)務(wù)。有業(yè)內人士估算，“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的交易周期較優(yōu)化前最多可減少50天。
二手房交易在北京房地產(chǎn)交易中占比較高，其中改善性購房需求占三成以上。有關(guān)監測數據顯示，2021年北京市二手房成交面積顯著(zhù)高于新房成交面積。優(yōu)化二手房交易流程將有助于提高存量房屋交易效率，更好支持購房家庭合理住房需求。
近期，在優(yōu)化二手房交易流程方面，很多城市推出了“帶押過(guò)戶(hù)”的新舉措。“帶押過(guò)戶(hù)”能夠降低交易成本，促成交易便利化，活躍二手房市場(chǎng)，是一項順應民心之舉。
所謂“帶押過(guò)戶(hù)”，是指對于存在抵押的不動(dòng)產(chǎn)需要上市交易的，賣(mài)方可不先歸還原來(lái)的房貸就完成過(guò)戶(hù)登記，買(mǎi)方可帶抵押過(guò)戶(hù)直接獲取金融貸款。在傳統的二手房交易過(guò)程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，則仍處于抵押狀態(tài)，交易手續相當繁瑣。需要賣(mài)方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”，通過(guò)“贖契”解除原有抵押，才能辦理過(guò)戶(hù)手續，進(jìn)而買(mǎi)方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。
“帶押過(guò)戶(hù)”新政節省了賣(mài)方為提前還貸衍生出的過(guò)橋費，以及過(guò)橋費帶來(lái)的利息和擔保費等，利于賣(mài)方盡快回籠資金，同時(shí)省下了交易時(shí)間。過(guò)去，一旦賣(mài)方在約定時(shí)間內湊不齊未結清的銀行貸款，則很可能對買(mǎi)方產(chǎn)生違約。“帶押過(guò)戶(hù)”減少了辦事環(huán)節，縮短了交易時(shí)間，避免因時(shí)間拖延出現的違約情形。
二手房市場(chǎng)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體平穩健康發(fā)展有重要作用。很多二手房有成熟的商業(yè)和物業(yè)，地理位置好，相比購買(mǎi)新建商品住宅往往需要等待一定交房時(shí)間而言，不少購房者根據現實(shí)情況綜合考慮，將二手房作為首次置業(yè)或者改善居住條件置換住房的首選。特別是在一線(xiàn)等大城市，二手房的交易量早已超過(guò)新房。當前，促進(jìn)二手房交易的企穩回升，有助于帶動(dòng)中介服務(wù)行業(yè)的活躍，促進(jìn)裝飾裝修、家具家電等相關(guān)消費。期待各地有更多優(yōu)化二手房交易流程的舉措出臺，更好滿(mǎn)足剛需和改善性購房家庭合理住房需求，促進(jìn)二手房市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
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