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作為全國首個(gè)減量發(fā)展的超大城市，北京打破傳統增量發(fā)展思維慣性，探索小規模、漸進(jìn)式、可持續的城市更新路徑。近日，北京市人民政府正式印發(fā)《北京市城市更新專(zhuān)項規劃（北京市“十四五”時(shí)期城市更新規劃）》，明確將老舊樓宇納入城市更新范圍。“十四五”時(shí)期，北京將重點(diǎn)推動(dòng)500萬(wàn)平方米左右低效老舊樓宇改造升級。
老舊樓宇作為城市存量資源，如何在動(dòng)態(tài)變化中升級轉型，重煥生命力，是一個(gè)現實(shí)命題。由于建筑密度大、產(chǎn)業(yè)布局落地難、城市公共配套設施落后等問(wèn)題，不少曾經(jīng)紅極一時(shí)的老舊樓宇逐漸式微，面臨產(chǎn)業(yè)低效、功能單一、公共空間匱乏等發(fā)展困境。在當下城市更新中，老舊樓宇若能重現“青春”，不僅能拓寬城市發(fā)展空間、激發(fā)經(jīng)濟活力，也能有效促進(jìn)周邊現代服務(wù)業(yè)發(fā)展、改善人口結構、提升整座城市的品位和檔次。
目前，全國已有多個(gè)城市將老舊樓宇更新改造納入工作計劃，并出臺相應扶持政策，這意味著(zhù)老舊樓宇更新改造已成為社會(huì )共識。不過(guò)，讓每一棟老舊樓宇都“返老還童”并非易事。眼下，新涌現的商業(yè)樓宇尚且面臨激烈的同質(zhì)化競爭，老舊樓宇的改造升級更不能照搬成功案例走“復制粘貼”的老路，而要通過(guò)分析區位特點(diǎn)、調研客戶(hù)、評估價(jià)值，結合企業(yè)、社會(huì )與產(chǎn)業(yè)層面戰略和周邊公共空間一體化考慮，找到符合自身發(fā)展的準確定位，進(jìn)而實(shí)現項目改造價(jià)值的最大化。例如，在北京大紅門(mén)地區，原本以服裝批發(fā)零售為主要業(yè)態(tài)的福成大廈完成改造后，變身為豐臺區政務(wù)服務(wù)中心，成為北京市首個(gè)實(shí)現政務(wù)服務(wù)與文化融合的項目。這一項目不僅將傳統服務(wù)空間打造為開(kāi)放的城市客廳，而且為周邊群眾提供了休閑文化空間，實(shí)現了功能疊加。
老舊樓宇要想“重返新生”，撬動(dòng)社會(huì )資本投資也是當務(wù)之急。由于老舊樓宇的產(chǎn)權主體自主更新能力弱，激勵參與和利益分配機制缺乏政策保障，因此導致社會(huì )資本參與更新改造的積極性較低。在以往實(shí)踐中，一些老舊樓宇就面臨改造前期一次性投入壓力大，經(jīng)營(yíng)后數年方能貸款的尷尬。為此，可培育基金助力的城市更新模式，鼓勵市場(chǎng)主體積極與城市更新基金等外部資本合作，讓社會(huì )資本能夠“有心”“有力”參與城市更新。
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