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房地產(chǎn)市場(chǎng)正走上溫和復蘇之路。中指研究院統計數據顯示，今年1月份至3月份，百強房企銷(xiāo)售額同比增長(cháng)8.2%，其中3月份銷(xiāo)售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，呈雙增長(cháng)態(tài)勢。
正如萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮在2022年業(yè)績(jì)會(huì )上作的比喻，當前的市場(chǎng)就像今年春天趕上的閏二月，雖然溫度稍微低一點(diǎn)，但畢竟春天還是來(lái)了。
不過(guò)，也有人擔心市場(chǎng)回暖是否可持續。在筆者看來(lái)，全面持續性回暖或許尚需時(shí)日，但從長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升可期。
促使近期市場(chǎng)回暖的因素主要來(lái)自四個(gè)方面：一是我國取得疫情防控重大決定性勝利，累積的購房需求進(jìn)一步釋放；二是各地支持剛需及改善性需求的利好政策已傳導至市場(chǎng)端，正逐步落實(shí)見(jiàn)效，提振市場(chǎng)和企業(yè)信心；三是多數房企為了抓住市場(chǎng)機會(huì )，實(shí)施大力度讓利的促銷(xiāo)策略；四是北京、深圳等一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)正在升溫，帶動(dòng)新房市場(chǎng)加速回溫。
展望未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升有多方面因素支撐，前景樂(lè )觀(guān)。
首先，需求端基本面穩定。在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下，一段時(shí)間內，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍能保持12億平方米、10億元銷(xiāo)售額的需求線(xiàn)，這是業(yè)內共識。當前我國城鎮化率達65.2%，盡管城市新增常住人口增長(cháng)速度可能會(huì )放緩，但總體上仍將不斷增加。更重要的是，從熱點(diǎn)城市成交情況來(lái)看，改善性需求購買(mǎi)潛力可能比剛需更大，相關(guān)政策仍需在釋放改善性需求上進(jìn)一步發(fā)力。
其次，房地產(chǎn)政策利好不斷。當下，優(yōu)化限購、降低首付、補貼稅費、提高貸款額度逐漸成為調控政策的“標準配置”；不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”正在全面推廣，百余城已開(kāi)閘；數十個(gè)城市首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”……隨著(zhù)經(jīng)濟恢復預期向好，在政策引導下住房需求逐步釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極信號持續增加。
第三，房企信用逐漸得到修復。“金融16條”“三支箭”等政策接連落地，房企融資及信用修復出現好轉跡象。數據顯示，一季度房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行境內債券149只，規模超1500億元。從股權融資看，據不完全統計，自去年11月底放開(kāi)A股房企股權融資以來(lái)，獲交易所受理的房企定增預案涉及募資規模已超過(guò)450億元。拓寬房企融資渠道，一來(lái)可促進(jìn)“保交樓”順利落實(shí)；二來(lái)可為優(yōu)質(zhì)房企加碼服務(wù)業(yè)務(wù)，向新發(fā)展模式轉型提供動(dòng)力；三來(lái)可以助力優(yōu)質(zhì)企業(yè)下場(chǎng)拿地，優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。
第四，中心城市仍是帶動(dòng)樓市復蘇的“主力選手”。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調整期以來(lái)，中心城市彰顯了較強韌性，率先帶動(dòng)樓市走上復蘇通道，這不僅表現在住房消費市場(chǎng)中，更體現在土地市場(chǎng)中。從當下北京、深圳、杭州等地土地市場(chǎng)表現來(lái)看，民營(yíng)房企加速入場(chǎng)、土拍溢價(jià)率提升等投資端回暖現象重現，這意味著(zhù)行業(yè)景氣度提升，強信用企業(yè)有望率先走向“銷(xiāo)售回款增加-外部融資改善-杠桿有序擴張-報表盈利修復”的良性循環(huán)。
總之，研究新情況、發(fā)現新機遇、探索新辦法，進(jìn)一步穩住房地產(chǎn)基本盤(pán)，仍是加強我國經(jīng)濟發(fā)展動(dòng)能的重要一環(huán)。在“房住不炒”定位下，仍需進(jìn)一步大力支持剛性和改善性住房需求，夯實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升基礎，促進(jìn)行業(yè)平穩健康發(fā)展。
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