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春節過(guò)后，很多購房者紛紛去銀行提前還貸。有人說(shuō)，報復性消費還沒(méi)有到來(lái)，“報復性還貸”卻出現了。
面對集中出現的“報復性還貸”，不少銀行是拒絕的。購房者去銀行申請提前還房貸，要么要交違約金，要么被要求預約，一預約就要等幾個(gè)月。一般而言，債主都會(huì )千方百計向欠債的一方討錢(qián)，然而，在房貸這個(gè)場(chǎng)景中，卻出現了欠錢(qián)的追著(zhù)還錢(qián)，債主百般不愿意的荒誕場(chǎng)景，其背后的問(wèn)題值得認真思考。
買(mǎi)房者在辦理房貸時(shí)，可以選擇LPR浮動(dòng)利率，也可以選擇固定利率。固定利率的好處是，不管以后通脹率如何變動(dòng)，銀行如何提高利息，這個(gè)利率都固定了，借款人都是按照最初約定的利率來(lái)還房貸。而選擇浮動(dòng)利率，利率發(fā)生變化后，借款人就會(huì )按照新的房貸利率來(lái)還房貸。
所以，利率升高的時(shí)候，對選擇固定利率的購房者是有利的；而選擇浮動(dòng)利率的人，房貸利率若上浮了，那借款人的還款額也會(huì )相應增多。但反過(guò)來(lái)，利率下行的時(shí)候，選擇浮動(dòng)利率的人付出的利息會(huì )降低，相對來(lái)說(shuō)，選擇固定利率的人，就會(huì )多付出。這時(shí)，他們?yōu)榱私档唾J款成本，就會(huì )選擇提前還款。
現在正是這個(gè)情況。此前，首套房利率一般在5%-6%之間，今年直接跌破4%，南寧、珠海等地的首套房利率甚至已經(jīng)低到3.7%，其他城市大多在3.8%-3.9%左右。
今年1月，中國人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。在此政策下，至少有數百個(gè)城市房貸利率破4。
還有一種情況就是，很多人雖然選擇了LPR浮動(dòng)利率，但他們的貸款是有基點(diǎn)上浮的，即在基準利率上再上浮 20-30 個(gè)基點(diǎn)。隨著(zhù)經(jīng)濟形勢的變化，國家政策放松了房地產(chǎn)信貸，一些地方的房貸利率不僅不再上調基點(diǎn)，甚至還會(huì )反過(guò)來(lái)下調基點(diǎn)。這種變化，也讓更多人選擇了提前還貸。
貸款買(mǎi)過(guò)房的人都知道，利率的差異會(huì )造成很大的還款差異。假設貸款100萬(wàn)元，利率4%，30年等額本息還款，一個(gè)月還款4774元，總還款額171.8萬(wàn)元；如果利息提升到6%，一個(gè)月還款將達到5995元，總還款額將會(huì )上升到215.8萬(wàn)元。也就是說(shuō)每個(gè)月會(huì )多還約1200元，總還款會(huì )多44萬(wàn)元。如果貸款更高，達到300萬(wàn)元，每個(gè)月更是要多還約4000元。
很多人有錢(qián)不提前還貸，其實(shí)是把錢(qián)拿去投資了。以前，某些銀行理財收益就能超過(guò)6％，考慮到理財能保持現金的流動(dòng)性，即便利率趕不上房貸，很多人也更愿意把錢(qián)捏在自己手里。但是，隨著(zhù)理財收益下行，這個(gè)差異變大了，錢(qián)就不如拿去還貸款了。
與此同時(shí)，疫情對經(jīng)濟造成的沖擊仍未消退，加上全球形勢對經(jīng)濟的潛在影響，很多人都擔憂(yōu)自己的收入會(huì )下降。收入下降后，還款壓力就會(huì )變大，如果購房者手上有足夠的錢(qián)，甚至能從親戚朋友那里以低于房貸利息的利率借到一些錢(qián)，就會(huì )考慮提前還貸，緩解每個(gè)月的現金流壓力。
面對“報復性還貸”，銀行應該按合約辦事。如果采取合約之外的辦法，關(guān)閉線(xiàn)上預約，或者故意延長(cháng)審批時(shí)間，以此阻止居民提前還貸款，既不公平，從長(cháng)期來(lái)看意義也不大。
對放貸一方而言，想要減少提前還款，最直接的辦法當然是降低存量房貸的利息。不過(guò)，降低存量房貸利率雖然能減少提前還貸現象，銀行收益也會(huì )隨之降低，還會(huì )使得固定利率制度名存實(shí)亡。但從公平性上說(shuō)，利息差異太大是不公平的，也是不可持續的。只要利差帶來(lái)的損失大于房產(chǎn)重新過(guò)戶(hù)的成本，購房者甚至會(huì )通過(guò)變更房主在實(shí)質(zhì)上提前還貸。對此，金融機構可以考慮打個(gè)補丁，使固定利率與浮動(dòng)利率之間利差不大于一定程度。
宏觀(guān)而言，減少提前還款，讓居民把這些錢(qián)留在經(jīng)濟運行中，能擴大消費與投資，有利于穩定經(jīng)濟。而要實(shí)現這一目標，需要讓貸款者覺(jué)得不提前還款更劃算。對此，各方還應設身處地站在購房者的角度想問(wèn)題，進(jìn)而實(shí)現共贏(yíng)。
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