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在將保障性租賃住房項目納入基礎設施公募（REITs）試點(diǎn)范圍一年之際，近日，首批三只保障性租賃住房REITs——華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT實(shí)現成功上市。此舉有利于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，更有助于從中長(cháng)期引導形成良性的商業(yè)模式，引導房企轉型發(fā)展，切實(shí)解決大城市新市民、青年人住房突出問(wèn)題，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
自2021年7月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》以來(lái)，多地出臺實(shí)施細則推進(jìn)土地、金融、財稅等配套政策落地，但市場(chǎng)主體在實(shí)踐中始終面臨缺乏能夠提供長(cháng)期穩定資金支持的金融產(chǎn)品、無(wú)法形成“融投管退”的閉環(huán)運作模式。保障性租賃住房REITs的上市，通過(guò)金融手段將投資規模較大、流動(dòng)性較低的保障性租賃住房項目轉換為流動(dòng)性較高的證券資產(chǎn)，從而實(shí)現原始權益人的退出，真正實(shí)現了租賃住房“融投管退”閉環(huán)發(fā)展，為市場(chǎng)創(chuàng )造了一個(gè)良性的商業(yè)模式，有助于提高市場(chǎng)主體參與保障性租賃住房建設的積極性。
保障性租賃住房REITs項目上市，對于盤(pán)活存量住房資源，促進(jìn)形成保租房投資的良性循環(huán)也有一定的積極意義。當前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成較大規模的住房存量，各地在保障性租賃住房發(fā)展實(shí)踐中，也形成了新建、改建、改造、轉化等并行的房源籌集模式。其中，非居住存量房屋改建、閑置存量住房改造、閑置公租房及拆遷安置房轉化等模式在保障性租賃住房供給中占比提升。通過(guò)發(fā)行保障性租賃住房REITs，將成熟的存量住房資源盤(pán)活，將回收資金用于新增房源的籌集，新的房屋資產(chǎn)成熟后可再通過(guò)REITs等方式予以盤(pán)活，從而形成保障性租賃住房投資的良性循環(huán)，有效增加保障性租賃住房供給。各地可因城施策形成多元化的租賃房源籌集模式，釋放住房租賃市場(chǎng)發(fā)展潛力，切實(shí)滿(mǎn)足大城市新市民、青年人的住房租賃需求。
保障性租賃住房REITs項目上市，有助于改善房企運營(yíng)方式，引導房企轉型和探索新發(fā)展模式。在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量建設為主逐漸轉為增存并重的趨勢下，房企運營(yíng)方式的轉變是改善自身債務(wù)狀況、防范未來(lái)債務(wù)風(fēng)險發(fā)生的重要方面。保障性租賃住房REITs的上市，為房企實(shí)現輕資產(chǎn)運營(yíng)、降低資產(chǎn)負債率和債務(wù)風(fēng)險提供了重要路徑。合規經(jīng)營(yíng)的房企，通過(guò)積極參與保障性租賃住房籌建運營(yíng)并申請發(fā)行REITs，可以實(shí)現對持有型重資產(chǎn)的剝離，實(shí)現自身的輕資產(chǎn)運營(yíng)和REITs的重資產(chǎn)投資均衡發(fā)展。這有助于房企改善資產(chǎn)負債表，增強再融資、再投資能力，進(jìn)而為房企轉型和探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式提供支持和方向。
保障性租賃住房REITs項目上市，在提升住房租賃品質(zhì)、推進(jìn)構建租購并舉的住房制度等方面同樣可以起到不小的作用。租賃房源質(zhì)量與租住品質(zhì)要求之間的不匹配，是當前住房租賃市場(chǎng)亟待解決的關(guān)鍵問(wèn)題。保障性租賃住房REITs的上市，對提升住房租賃質(zhì)量具有重要的引領(lǐng)作用。由于公募REITs上市有信息披露的要求，REITs基金管理人有動(dòng)力通過(guò)加強運營(yíng)管理提高項目回報，以獲得更多投資人認可。在保障性租賃住房REITs的引領(lǐng)下，可供新市民、青年人選擇的長(cháng)期、穩定的租賃房源將大幅增加，精細化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的運營(yíng)模式將逐步形成，這對整個(gè)租賃市場(chǎng)的規范發(fā)展和租金穩定具有示范帶動(dòng)作用，并通過(guò)補齊住房租賃短板和住房保障短板加快推進(jìn)租購并舉的住房制度建設。
有理由相信，隨著(zhù)人們對公募REITs促進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展認識的持續深化，參與主體和投資人將不斷豐富，并將帶動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的可持續發(fā)展，更好解決大城市住房突出問(wèn)題，推動(dòng)實(shí)現全體人民住有所居。
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