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商品房預售資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要現金流來(lái)源。商品房預售資金監管制度旨在保障預售資金安全，確保項目順利竣工交付，保護購房者合法權益。當前形勢下，在保障資金安全和“保交樓”的基礎上，有必要按照4月29日中央政治局會(huì )議要求，優(yōu)化商品房預售資金監管。合理釋放預售資金，提高商品房預售資金使用效率，將有助于緩解房企短期資金壓力，穩定市場(chǎng)信心，實(shí)現行業(yè)良性循環(huán)。
商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的購房款，也就是購房者需要“先交錢(qián)，后收房”。房企須將預售資金按一定比例存入銀行專(zhuān)用監管賬戶(hù)，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用，且隨著(zhù)項目施工進(jìn)度撥付。商品房預售資金監管能夠對購房者資金起到保護作用。個(gè)別城市商品房預售資金監管不到位，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規挪用預售資金，延遲交房、爛尾樓等現象時(shí)有發(fā)生，侵害了購房者合法權益。因此，規范預售資金監管勢在必行。
與此同時(shí)，在把穩增長(cháng)放在更加突出位置的大背景下，各地有必要從供需兩端發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。在供給端，優(yōu)化商品房預售資金監管，有助于緩解企業(yè)流動(dòng)性緊張，提升房企的現金支配力。發(fā)揮預售資金對穩定活躍企業(yè)現金流的作用，是不少房企的呼聲。
現實(shí)情況中，如果把預售資金卡得過(guò)緊，不利于房企有效運用資金，釋放經(jīng)營(yíng)活力;而如果監管不到位，則可能出現爛尾樓。在“保交樓”的基礎上穩定活躍房企現金流，需要針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化商品房預售資金監管。當前，對于地方政府而言，在保證預售資金安全的前提下，優(yōu)化監管是必要之舉，應更好把握原則性和靈活性，松緊適度。
今年2月份，全國性商品房預售資金監管新規出臺，通過(guò)招標確定監管銀行、合理確定監管額度、明確各方監管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節點(diǎn)等舉措，規范和完善了商品房預售資金監管。
在此基礎上，近一段時(shí)間對相關(guān)政策進(jìn)行調整優(yōu)化的城市逐漸增多。5月份以來(lái)，就有10多個(gè)城市以多項舉措優(yōu)化商品房預售資金監管。
有的城市適度降低監管資金比例，如海南省海口市規定，對信用良好的企業(yè)，適度降低監管重點(diǎn)資金的比例;江西省景德鎮市將中心城區重點(diǎn)監管資金節點(diǎn)監管額度下調20%，這有助于將更多資金釋放給企業(yè)，便于企業(yè)靈活調配使用。有的城市增加重點(diǎn)監管資金撥付節點(diǎn)，如江蘇省常州市將監管資金撥付節點(diǎn)從完成主體工程的二分之一調整為三分之一及三分之二，有助于企業(yè)更早提取撥付資金，體現了監管的精準性。有的城市允許使用銀行保函替代預售監管資金，如江蘇省徐州市、吉林省長(cháng)春市、吉林市都規定可以采取保函替代項目資本金現金。有的城市依據企業(yè)信用評級實(shí)行差異化管控，如安徽省宿州市加強企業(yè)信用考核和應用，分類(lèi)降低預售資金監管留存比例。
值得注意的是，商品房預售資金監管的底線(xiàn)仍是確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的按時(shí)交付，更大程度維護購房者合法權益。預售資金監管規范化應使得預售資金真正實(shí)現從拿地開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售回款直至交房的全流程管控、全周期監管。
優(yōu)化商品房預售資金監管并不是通過(guò)合理釋放資金過(guò)度刺激房地產(chǎn)投資或消費，強化監管也不能控制或遏制房地產(chǎn)發(fā)展，進(jìn)一步優(yōu)化商品房預售資金監管，應有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使商品房預售資金的治理方式更加現代化，更符合市場(chǎng)規律。
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