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日前，某大型房地產(chǎn)企業(yè)內部講話(huà)流出，在市場(chǎng)上引發(fā)了關(guān)于“房地產(chǎn)去金融化”的討論。有聲音認為，接下來(lái)行業(yè)金融支持將大幅降低，這是對“房地產(chǎn)去金融化”的一種誤讀。
必須指出的是，“去金融化”是對此前過(guò)度金融化的一種矯正，其最終目的是將房企的經(jīng)營(yíng)杠桿率降至合理水平，優(yōu)化負債結構，推動(dòng)房地產(chǎn)回歸居住屬性、民生屬性，避免引發(fā)區域性、系統性風(fēng)險。
房地產(chǎn)行業(yè)曾出現的“過(guò)度金融化”問(wèn)題，具體體現在兩個(gè)層面。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)度依賴(lài)金融杠桿，高負債、高杠桿、高周轉；二是房地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局金融領(lǐng)域，投資、持股甚至控股商業(yè)銀行、保險機構、信托公司等，產(chǎn)業(yè)資本過(guò)度進(jìn)入金融行業(yè)。
“過(guò)度金融化”的成因十分復雜，不同成因之間又互為因果、螺旋交叉。
首先，房地產(chǎn)的投資屬性曾一度超越居住屬性，引發(fā)投機行為，形成了房?jì)r(jià)“只漲不跌”的預期。受此預期影響，房企加杠桿擴張，購房者擔心買(mǎi)晚、買(mǎi)小，超前借貸買(mǎi)房，這些行為又進(jìn)一步固化了房?jì)r(jià)上漲預期，陷入惡性循環(huán)。
其次，金融機構的逐利行為加深了房地產(chǎn)融資結構的復雜性。“抽屜協(xié)議”“明股實(shí)債”等亂象一度盛行，影子銀行風(fēng)險上升，既增加了監管部門(mén)的拆解難度，又削弱了調控政策的落地效果。
再次，部分房企缺乏合理的融資規劃，難以做到“事前預判、事中跟蹤、事后復盤(pán)”。個(gè)別經(jīng)營(yíng)人員抱著(zhù)“賺一筆就跑”的心態(tài)，自己任職期間過(guò)度融資、大鋪攤子，甚至從中非法牟利，事后離職，繼任者也不理舊賬。這導致部分房企的債務(wù)結構嚴重失衡，其融資行為愈發(fā)偏離自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展軌道，一旦遭遇現金流緊張，風(fēng)險極易暴露。
因此，遏制房地產(chǎn)“過(guò)度金融化”的核心思路是堅持“房住不炒”定位，回歸房地產(chǎn)的居住屬性。
近年來(lái)，監管部門(mén)重點(diǎn)從供給側入手，旨在改變房企的外源性增長(cháng)模式，降低行業(yè)負債和風(fēng)險。一方面，持續開(kāi)展亂象整治行動(dòng)，嚴查信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，持續健全房地產(chǎn)金融審慎管理制度，明確重點(diǎn)房企的資金監測和融資管理規則，并建立“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，要求銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比、個(gè)人住房貸款余額占比不得高于相應上限。
在行業(yè)去杠桿過(guò)程中，個(gè)別企業(yè)違約風(fēng)險必然會(huì )暴露。對此，不能急于政策轉彎，否則便是前功盡棄。要在堅持“房住不炒”的定位下，積極穩妥處置已暴露風(fēng)險；同時(shí)，保持房地產(chǎn)貸款增速平穩、投放有序，但在結構上要做到“有保有壓”，精準有效滿(mǎn)足房企、購房者的合理剛性融資需求，堅決遏制違法違規行為。
必須明確的是，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩、健康發(fā)展的總體趨勢不會(huì )改變。接下來(lái)，一定要堅決貫徹黨中央決策部署，認真落實(shí)中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神，堅持“房住不炒”定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制。同時(shí)，加強預期引導，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)金融政策的精準度，并保持政策的連續性、一致性、穩定性。此外，還要探索行業(yè)新的發(fā)展模式，加強對長(cháng)租房市場(chǎng)、保障性住房建設的金融支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
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